首先，我们先了解上海贷款买房的情况。
首先是首付的问题：
1大概说来，上海首次购房首付最低可达两成，但要求严格。的国五条对购房首付比例有明文规定：首套房首付款30%及以上;第二套住房首付款不低于50%。但银行针对优质客户还是会给到首付两成的贷款，同时开发商为了促销也经常会有垫首付的操作。
2、买房首付的详细规定。29日出台的“国五条”对购房首付款比例有严格的规定，被称为史上最严厉的调控政策。南京首次购房首付比例也依据此规定。根据“国五条”，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
3、买房首付的贷款问题：客户资质决定贷款额度。首套房的首付一般不低于30%，而且银行还要根据不同类型的房屋、房龄、个人资信等进行评估，可能首付还会高于30%：一般购房首付均为30%，但是要看开发商，和您本人在银行的信贷记录。如果您在某行有过非常正常的信贷记录〔车贷、信用卡〕，银行会定制您为优质客户。再加上您购买的房子是小平米房子〔国家规定为96平米以下为小户型〕您也首付20%向银行提出贷款申请。恰相反，如果您不能被认定为优质客户的话〔没有不良记录，但是被催交过贷款〕，并且您购买的是非普通住房〔国家规定为143平米以上的大户型〕，则您的首付将有可能被加至40%。
垫首付之后，剩余的房款应怎么样进行银行按揭呢?这是所有低首付项目必须解决的事情，也是购房者最为关心的问题。低首付项目，其主要操作方式包括虚高房价和返还租金两种。
1、虚高房价型的贷款买房：按照相关规定，首次置业者只能按揭房款的八成。低首付之后的按揭，开发商会以虚高房价的方式来弥补，这样才能顺利地进行按揭。据了解，大多数低首付项目都是采取这种虚高房价的方式来操作。在这样的低首付交易中，购房者需要和开发商签订两份不一样的合同。一份是实际买卖合同，其房价和首付金额都是真实价格。另外一份合同就是为了进行银行按揭而签订的。
2、返还租金型的贷款买房：除了虚高房价之外，还有一种返还租金的低首付方式。这种方式主要集中于一些租赁比较活跃的投资型小户型单位。返还租金的方式要简单很多，房子按照正常的首付比例签约，进行银行按揭等。购买房子后，开发商答应返租该房子一年或者两年，而且租金直接抵扣首付款。这样你就以提前支取该房子一年或者两年的租金，换回较低的首付。