商品房的实际面积小怎么退钱

商品房的实际面积比约定小，面积误差比绝对值未超出3%的，一般据实结算房价款。

面积误差比绝对值超出3%的，买方选择解除合同时，由卖方返还已付购房款及利息，买方继续履行时，在3%内的部分由卖方返还买方，在3%外的部分由卖方双倍返还买方。

法律依据

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》 第六条

套内建筑面积由以下三部分组成：

1、套（单元）内的使用面积；

2、套内墙体面积；

3、阳台建筑面积。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》 第八条

公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。