一、没有预售许可证的认购书有效吗
在尚未取得商品房预售许可证的前提条件之下，房地产开发商与购房者所签署的商品房认购书实际上通常都是具备法律效应的。
依据中国现行的《城市房地产管理法》以及最高人民法院的相关司法解释，尽管商品房预售许可证属于商品房预售行为的法定必备要件，然而，商品房认购书这一预约合同的性质，主要在于它是为了未来能够顺利缔结正式的商品房买卖合同而做出的一种承诺。
即便开发商未能获得预售许可证，也并不会直接对商品房认购书的法律效力产生负面影响。
值得我们关注的是，若商品房认购书中已经包含了商品房买卖合同的实质性条款，那么此份认购书很有可能会被视为商品房买卖合同，进而影响到其法律效力。
在此类情形下，倘若开发商仍未取得预售许可证，那么这份认购书便有可能会被依法判定为无效。
《房屋买卖合同司法解释全文》 第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、签了认购书的定金可以退吗
签订认购协议后退定金需满足特定条件。
若收款方未按约行事或违约，买方可索回定金。
而因付款方自身原因导致无法收回定金。
定金金额由双方商定，但不能超出主合同总价值的20%，超额部分无效。
实际支付数额与约定相差过大时，以实际为准调整定金数额。
三、签了认购书还没签合同怎么退房
在已签署认购书而尚未签定正式购房合同时，若需撤销购房交易，建议先审阅认购书中相关条款，明确自己所享有的权利与应当承担的责任。
若认购书中并无详尽的撤销条款，可尝试与开发商进行协商以达成退房协议。
如协商无效，可考虑诉诸法律途径解决争议。
借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期；贷款人同意的，可以展期。
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